◆7年振りに原状回復ガイドラインが改訂されました。【安心の賃貸マンション経営/大阪】

◆7年振りに原状回復ガイドラインが改訂されました。

【安心の賃貸マンション経営/大阪】 

国土交通省は8月に「原状回復ガイドライン」の再改訂版を同省のHP上にて公開しました。 

平成10年に策定された原状回復ガイドラインは平成16年に改訂され、

今回7年振りに再改訂されました。 

以下のホームページからダウンロードできます。(再改訂版の本文は一番下) 

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm 

1.改訂のポイント 

(1)トラブルの未然防止に関する事項について、

①契約書に添付する資料のフォーマットを追加しました。 

退去時の原状回復にかかるトラブルを未然に防止するためには、

契約時に原状回復条件確認書を契約書に添付することにより、

賃貸人・賃借人の双方が原状回復に関する条件を合意することが重要です。

そのため、契約書に添付する原状回復の条件(賃貸人・賃借人の改善負担分担、

賃借人の負担範囲、原状回復工事目安単価等)に関するフォーマットを追加しました。 

 

②原状回復にかかるトラブル防止のためには、契約段階(入り口)における

賃貸人・賃借人の合意が重要であることと同様に、費用精算(出口)の段階の透明化が重要です。

そこで、費用請求の際の精算明細書のフォーマットが示されました。

 各対象箇所の破損の状態を確認し、原状回復の精算を具体的に実施するようになりました。 

 

③特約の明確化が示されました。

最高裁判例やQ&Aを追加し、特約の有効性・無効性の考え方の明確化を図りました。 

 

(2)税法改正による残存価値割合(10パーセントから1円)の変更しました。 

ガイドラインにおいては、経過年数による減価割合については、

「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」を参考にするとされており、

却期間経過後の賃借人の負担が10パーセントと

なるよう賃借人の負担を決定してきましたが、

平成19年の税制改正によって残存価値が廃止され、

耐用年数経過時に残存簿価が1 円まで償却できるようになりました。

このため、ガイドラインにおける経過年数の考慮も、税制改正に従った形で改訂しました。 

 

(3)Q&A、裁判事例の追加 

ガイドラインの運用等においてこれまでによくある質問として、

具体的な事項のQ&Aを追加しました。 

例1)

Q賃貸借契約にクリーニング特約が付いていたために、

契約が終了して退去する際に一定の金額を敷金から差し引かれました。

このような特約は有効ですか。 

Aクリーニング特約については

1)賃借人が負担すべき内容・範囲が示されているか

2)本来賃借人負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨及び

負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているか

3)費用として妥当か、

等の点から有効・無効が判断されます。

 

例2)

Q物件を明け渡した後、賃貸人から原状回復費用の

明細が送られてきませんが、明細を請求することはできますか。

 

A賃貸人には、敷金から差し引く原状回復費用について

説明義務があり、賃借人は賃貸人に対して、明細を請求して

説明を求めることができます。

 

(4)裁判事例の追加

前回のガイドライン改訂後に出された主な判例21事例を追加しました。

これにより、掲載裁判例数は42事例となりました。

 

 

これらの改訂により、さらに、ご入居者様が負担する原状回復工事の

範囲が明確になりました。

(マンションオーナー様にとっては、原状回復工事に関する説明義務の負担が大きくなり、

ご入居者様へ請求できる原状回復工事の範囲が狭くなりました。)

 

 

 

 

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